【売主必見！】不動産売却の流れとは？全体像や必要書類を解説します

目次

• ○  不動産売却は「仲介」と「買取」に分けられる
• ○  不動産を売却する手順は大きく6つ
• ・【1】売り出す物件の相場を把握する
• ・【2】一括査定サイトなどに依頼する
• ・【3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
• ・【4】申し込みを受けたら諸条件の交渉を行う
• ・【5】買主との売買契約を締結する
• ・【6】決済・引き渡しを行う
• ○  不動産の売却時に必要になる書類等は？
• ・登記済証（権利証）
• ・本人確認書類
• ・実印
• ・印鑑証明書
• ・固定資産税納税通知書
• ・固定資産評価証明書
• ・測量図・建物図面・間取り図
• ・建築確認済証・検査済証
• ・抵当権抹消書類
• ・住民票
• ○  おわりに

不動産売却は「仲介」と「買取」に分けられる

一般的に不動産売却と言っても、実は2つの形態に分けられます。
それが、「仲介」と「買取」です。

仲介とは、文字通り不動産会社が売主と買主の間に入って仲介役を果たし、売買契約の成立を手助けする売却形態です。
一方、買い取りとは、売主から不動産会社や投資家が直接物件を買い取る形態となります。

それぞれの代表的な違いについては下記のポイントを抑えておきましょう。

「仲介」・・・相場価格で売却しやすいが、時間がかかり売却できない可能性もある。
また、仲介手数料（売却価格(税抜き)の3％+6万円+消費税）が発生する。

「買取」・・・相場の2~3割安で売却されるが、短期間で売却でき、手数料も不要になる。

これらのポイントを踏まえつつ、ご自身の状況や方針と照らして、まずはどの形態で売却するべきかを検討することが重要です。

不動産を売却する手順は大きく6つ

不動産を売却する際には、売却すると決めてから最終的な引き渡しまでに約6か月かかると言われており、また様々な手順を踏む必要があります。

このセクションでは、これらの手順を大きく6つに分けてご紹介します。
売主自身の行動が必要になるケースや、不動産会社に一任できる場合を把握しておくことでスムーズな売却活動が実現できるでしょう。

【1】売り出す物件の相場を把握する

売却する際に最も気になるのは、ずばり、「いくらで売れるの？」ということではないでしょうか。
地域差があるのはもちろんですが、土地の形や面積、前面道路の状況や確保できる間取り、方位を含む日照条件など様々な要素が考慮されて「売却価格」が決定します。
不動産会社に一任した結果、言い値で売却されて困るのは売主です。

下記の様なサイトを通じてまずは相場感を養いましょう。
出典：国土交通省地価公示・都道府県地価調査
出典：土地総合情報システム

【2】一括査定サイトなどに依頼する

ある程度の相場が把握できたら、次にすべきは査定です。
査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。

【3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

直接査定を依頼した不動産会社、もしくは一括査定を通してご縁があった不動産会社とは媒介契約を締結します。
それまでの対応や営業担当者との相性も判断材料に加味しながら契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。

媒介契約は、(専属)専任媒介契約か一般媒介契約に分けられます。

前者の場合だと、仲介を依頼できるのが1社に限られるので、その会社の力量によって売却価格や期間が左右される一方で、先方も自社の売上のために積極的に販売活動を行うことが考えられます。

後者だと、複数社に依頼できることで買い手の幅を広げられる一方で、自社で販売できるとは限らないため積極的な営業活動を行ってもらえない可能性がある点は考えておくべきでしょう。

【4】申し込みを受けたら諸条件の交渉を行う

物件購入の申し込みを受けた場合、次にすべきは諸条件の交渉です。
不動産売却は価格も一般的な消費と異なり高額となるので、買い手も交渉してくるのが一般的です。

譲れない条件や、妥協できるポイントは事前にあぶり出して不動産会社にも適切に伝えておくと、よりスムーズに売却まで運べるので見落としがないように把握しておきましょう。

【5】買主との売買契約を締結する

条件のすり合わせが終われば、売主と買主の間に不動産会社の担当者が同席の下、売買契約を締結します。

契約時には、不動産会社の担当者（宅地建物取引士）が重要事項説明書を読み上げ、契約内容の読み合わせや売主と買主による記名捺印を行います。

重要事項説明書の読み上げに関しては、昨今ではテレビ会議などのオンラインシステムを活用した「IT重説」も可能としているケースもあるので事前に確認しておきましょう。

上記手続きの後、買い手から手付金の決済をして売買契約を締結します。

【6】決済・引き渡しを行う

原則として決済と引き渡しは同日に行われます。
ローンを利用するか否かで決済場所は変わりますが、基本的に売主と買主にとって都合の良い金融機関か、不動産会社の事務所など行われます。
本人確認や所有権移転登記を済ませて、決済後（ローンを利用する場合は実行後）、物件の引き渡しを行います。

以上をもって、不動産売却が成立した、という事になります。

不動産の売却時に必要になる書類等は？

先述したように、不動産売却には様々な手続きが必要となることに伴い、準備する書類等も多岐にわたります。

売却するのが戸建てなのかマンションなのか、土地なのか。
上記によって必要となる書類に多少違いはありますが、ここでは一般的な不動産売却に際して準備すべき書類をご紹介します。

登記済証（権利証）

物件取得時に所有権保存登記や移転登記をした際に、法務局から公布される書類です。
売主のみが保存している書類になります。

本人確認書類

物件所有者本人であることを証明する書類です。運転免許証やパスポート、マイナンバーカードが該当します。

実印

市区町村に登録している印鑑です。売買契約時や決済・引き渡し時に必要となります。

印鑑証明書

実印を公的に認める証明書です。市区町村役場の窓口で取得可能です。
所有権移転登記の際に添付書類として提出します。
こちらの有効期限は「作成後3か月以内」のものとなります。

固定資産税納税通知書

買主に対して固定資産税の納税額を説明する際に使用されます。

固定資産評価証明書

所有権移転登記の際に登録免許税を算出するために使用されますが、年度が異なるものは利用できないので注意しましょう。

測量図・建物図面・間取り図

隣接する土地との境界を明確に記した書類です。一般的には、土地や戸建て取引の場合、境界が確定していることが引き渡しの条件となるため、その証明として使用されます。
間取り図はマンションの場合は必要となります。

建築確認済証・検査済証

物件が建築基準法に基づいて建築されていることを示す書類です。
一般的には不動産取得時に受け取る書類ですが、紛失している場合は市区町村役場で有料にて発行可能です。事前に確認しておきましょう。

抵当権抹消書類

売買契約後、残代金の決済日に
不動産の引き渡し、所有権移転登記、抵当権の抹消登記を同時に行うことが一般的です。

抵当権を抹消していないと、買主の金融機関が新たな抵当権を設定できないため、次の買主が住宅ローンを組めなくなります。
一般的に不動産売却時には必要となるので必ず準備しておきましょう。

住民票

登記上の住所と現住所が異なる場合にのみ必要です。
また、印鑑証明書と同様に、「作成後3カ月以内」の有効期限があるため留意しましょう。

おわりに

本記事では、不動産売却の流れを手続きごとに分け、全体像がつかめるように解説しました。

それぞれのステップにおける注意点はもちろん、必要となる書類ももれなく把握しておくことが重要です。
分からないことは不動産会社に問い合わせて確認するなり、売却をスムーズに進めるために事前にしっかりと準備しましょう。

この記事の内容が、不動産の売却をご検討されている皆様の一助となれば幸いです。

ブログ一覧