中古住宅（古家）付きと更地どちらで売るべき？解体の費用相場も把握しよう

目次

• ○  中古住宅（古家）付きと更地渡しの選択
• ・古家の基準とは
• ・中古住宅付きと更地の基本的な違い
• ○  中古住宅（古家）付きで売るメリット
• ・解体費用がかからない
• ・買い手が住宅ローンを利用できる
• ・節税効果
• ・契約不適合責任の免責
• ○  中古住宅（古家）付きで売る場合のデメリット
• ・物件管理のコストと手間
• ・売却価格が低くなる傾向
• ・売却に時間がかかる
• ○  購入者の視点から見た古家の価値
• ○  更地で売る場合のメリット
• ・売却のハードルが低い
• ・取引が円滑に進む
• ○  更地で売る場合のデメリット
• ・解体費用が掛かる
• ・「固定資産税」が高額になる場合がある
• ・市況によっては投資回収できない
• ○  購入者の視点から見た更地の価値
• ○  解体の費用と手続き
• ・解体にかかる費用の相場
• ・解体工事の流れ
• ・その他の注意点
• ○  まとめ

中古住宅（古家）付きと更地渡しの選択

本章では、中古住宅付き物件と更地渡しの違いについて解説します。
購入者や用途によって選択は異なるのでしっかりと理解しておきましょう。

古家の基準とは

古家とは文字通り古い家であり、一般的に市場に中古住宅として出回る住宅とも違うと言われています。ただし、ここには明確な基準がありません。
建物の資産償却期間から築20年を超えるものを古家と呼ぶ場合が多いようです。

実際建物の資産価値は木造の場合、築20年を超えると実質価値はほとんど0になります。
そのため、「古家付き住宅」とは「価値0円の建物が土地に残っている物件」を意味します。

中古住宅付きと更地の基本的な違い

中古住宅付きとは上述した通り、建物を現況のまま残した土地物件のことであり、更地渡しとは建物を解体・撤去してまっさらな土地にして売却譲渡することです。

それぞれの方法で売却者、購入者双方にメリットデメリットが存在します。
次章で詳しく掘り下げていきましょう。

中古住宅（古家）付きで売るメリット

中古住宅（古家含む）付きで売却する際にはどのような点に注意すべきなのでしょうか。
以降、メリットとデメリットに分けて解説します。

解体費用がかからない

中古住宅付きで売却することで、解体費用を削減することができます。
解体費用は非常に高額になることが多く、売却前にこれを避けることで、売り手の負担を軽減できます。
この節約は売却価格の設定にも影響を与え、結果的に売却プロセスをスムーズに進める要因となります。

買い手が住宅ローンを利用できる

住宅ローンは建物が存在することを前提としているため、中古住宅付きの物件は買い手にとって魅力的です。建物がない更地の場合、一括での購入が必要となるため、多くの買い手にとって資金面での負担が大きくなります。

しかし、中古住宅付きの物件であれば、住宅ローンを利用することが可能です。これにより、購入者の幅が広がり、売却のチャンスが増えます。ただし、建物の価値が減価償却されている場合、借入期間が短くなったり、借りられるローンの金額が下がる可能性がある点には注意が必要です。

節税効果

古家付きのまま土地を売却することで、固定資産税の負担を軽減することができます。
住宅用地の特例措置により、古家付き土地の固定資産税額は、更地に比べて大幅に減額されます。具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1になります。この節税効果は、売り手にとって大きなメリットとなり得ます。

契約不適合責任の免責

中古住宅には資産価値が残っていることが多いため、売却時に契約不適合責任を免責することが可能です。契約不適合責任とは、引き渡した物件の品質が契約内容と異なる場合に売り手が負う責任のことです。

しかし、古家付きの土地を売却する場合、契約書に「建物について一切の責任を負わない」旨の条文を明記することで、この責任から解放されることができます。これにより、売り手は古家の管理義務を免除され、買い手もその点を理解した上で購入を検討することになります。

中古住宅（古家）付きで売る場合のデメリット

古家付きで売却する場合のデメリットにはどのようなものが存在するのでしょうか。
ここでは大きく3つに分けて解説します。

物件管理のコストと手間

中古住宅付きの物件を売却する場合、売却までの間に物件の管理が必要です。
定期的な清掃や修繕、庭の手入れなどが求められ、これらの管理には時間と費用がかかります。
特に長期間売却が完了しない場合、これらの費用は無視できない負担となります。

売却価格が低くなる傾向

中古住宅付きの物件は、更地と比較して売却価格が低くなる傾向があります。
これは、買い手が解体費用を考慮するためです。買い手は解体にかかる費用を引き合いに出して、売却価格の引き下げ交渉を行うことがよくあります。

解体費用は住宅ローンで賄えないため、買い手にとって現金での支出が必要となり、その分売り手に価格交渉の圧力がかかります。

売却に時間がかかる

中古住宅付きの物件は、売却までに時間がかかることが一般的です。
これは、買い手にとって解体費用が大きな負担となるためです。また、古家付きの土地は見た目の印象が悪く、購入希望者の数が限られることも一因です。

結果として、売却までの期間が長くなりやすいです。売り手にとっては、長期間にわたる物件管理や維持費用がさらに増加する可能性があるため、この点も考慮する必要があります。

購入者の視点から見た古家の価値

古家が付いていることで、実際に建築した際の大きさや日当たりなどイメージしやすいですが、購入者からするとやはり古家は価値がなく、購入の妨げになる可能性が高いです。
ただし、上述したように価格交渉の余地を残している物件としては魅力的にとらえられることもあり得ます。

また、償却資産としては無価値な古家でも、まだしばらくは実際に耐久出来る建物も多いので、そういった場合でデザインなども優れていれば少しの改修やリフォームで住み続けることも可能です。
購入者も安易に更地を検討せず、様々な視点から古家付き物件を検討してみてもいいかもしれません。

更地で売る場合のメリット

更地で売却することには、多くのメリットがあります。
以下では、その主な利点を詳しく解説します。

売却のハードルが低い

更地は、土地の活用方法に柔軟性があるため、幅広い買い手にとって魅力的です。
建物がないことで、新築住宅の建設、商業施設の開発、駐車場の設置など、多様な利用が可能です。これにより、購入希望者の数が増え、売却のハードルが低くなります。投資家や事業者にとっても、更地は自由に計画を立てやすい物件となるため、売却までの時間が短縮される傾向にあります。

取引が円滑に進む

更地は既に建物が解体されているため、法的なリスクや追加の手間が少なく、取引がスムーズに進行しやすいです。古家付きの土地の場合、購入者は建物の状態を詳細に調査する必要があり、隠れた欠陥や修繕の必要性が取引を複雑にすることがあります。更地にすることで、これらの潜在的な問題が事前に解決されているため、土地自体の価値が明確になります。

購入者は土地そのものの価値に焦点を当てることができ、追加の調査や手続きが不要になるため、取引が迅速かつスムーズに進むのです。さらに、法的な問題や建物に関連するトラブルが発生するリスクも低減されるため、売買契約の成立が容易になります。

更地で売る場合のデメリット

更地で売却することには多くのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。ここでは、更地で売る際に考慮すべき主なデメリットを解説します。

解体費用が掛かる

更地にするためには、建物の解体費用が発生します。特に大規模な建物や複雑な構造を持つ建物の場合、この費用は高額になります。さらに、アスベストなどの有害物質が含まれている場合、その処理には追加のコストがかかります。解体作業自体も時間がかかり、適切な許可や規制の遵守が求められるため、売却までの期間が延びる可能性があります。

また、買い手のローン審査が通らなかった場合、既に解体を進めていた場合の費用が無駄になるリスクがあります。このリスクを軽減するためには、「解体は買い手のローン審査通過後に実施する」といった条件を付けることが有効です。

「固定資産税」が高額になる場合がある

空き家を解体して更地にすることで、住宅用地の特例が適用されなくなります。これにより、固定資産税や都市計画税が大幅に増加することがあります。具体的には、建物が存在する際に適用されていた住宅用地の軽減措置特例が失われ、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることがあります。これは、特に長期間にわたり更地を保持する場合に大きな経済的負担となります。
固定資産税・都市計画税（東京都主税局）

市況によっては投資回収できない

更地にするということは、解体費用を投資して売却益を得ることを期待するわけですが、その時の市場状況に大きく依存します。地域の不動産市場が低迷している場合、高額な解体費用をかけても期待通りの価格で売却できないリスクがあります。

市場の動向を正確に分析し、更地にすることが経済的に合理的かどうかを慎重に判断する必要があります。

購入者の視点から見た更地の価値

やはり更地は購入者にとって魅力ある状態だと考えられます。
活用の自由度はもちろん、更地に整地されていれば土地の状態や形状も詳細に把握で切る上、実際に建物を建築して住み始めるまでも古家付きより短期間で済みます。

また、投資対象として価値を持つのは明白でしょう。
アパート建設や駐車場として運用を考える方も少なくありません。そういった方々も購入対象としてみることができるので、古家付き物件と比較すると圧倒的に買い手の幅が広がります。

解体の費用と手続き

解体工事を実施する際には、費用と手続きに関する詳細な情報を把握しておくことが重要です。ここでは、解体にかかる費用の相場、解体工事の流れ、そしてその他の注意点について詳しく説明します。

解体にかかる費用の相場

解体費用は建物の構造や大きさ、立地条件によって大きく異なります。特に大規模な建物や複雑な構造を持つ建物、さらにアスベストなどの有害物質が含まれている場合は、安全に処理するために追加の費用が必要となります。
解体費用の相場は、「坪単価 × 延べ床面積」で求められます。

具体的な坪単価は以下を目安にするとよいでしょう。

木造建物：3万円～5万円
鉄骨造建物：5万円～7万円
鉄筋コンクリート造（RC造）建物：7万円～9万円

例えば、木造2階建てで延べ床面積が30坪の古家の場合、解体費用は約120万円から150万円が相場となります。

解体工事の流れ

解体工事は複数のステップに分かれており、各ステップにおいて細心の注意が必要です。
最初に行うのは家屋調査です。これは、解体工事に関連するトラブルを防ぐために事前に実施されます。隣接する家屋の壁や天井の亀裂、柱や床の傾斜などを確認し、写真を撮って記録します。

次に仮設工事が行われ、周囲に足場を組み、粉塵やゴミが飛散しないように養生を施します。これにより、近隣住民への影響を最小限に抑えることができます。

続いて解体工事が行われ、建物の分解作業が始まります。重機を使用して建物を安全に撤去します。

次に付帯工事が行われます。
ここでは、敷地内にある駐車場や納屋、ブロック塀、生垣、庭木や岩石などを撤去し、家屋の残留物や不用品も片付けられます。

最後に整地が行われ、解体で掘り起こした土地の凹凸を平らにします。必要に応じて砂利や防草シートを敷いたり、アスファルトやコンクリートで固めたりするなど、さまざまな仕上げ方が選ばれます。

その他の注意点

解体工事を行う際には、解体費用とは別に追加費用が発生する場合があります。
庭木や家財、地中に埋まっている物の撤去費用が追加されることもあるため、事前に見積もりをしっかりと確認することが重要です。また、重機やトラックが入りにくい土地の形状（例えば旗竿地など）の場合、人力での作業が増えるため、費用が割高になることがあります。これについても事前に確認しておくことが大切です。

さらに、解体工事に必要な申請代行手数料やトラックの駐車料金、近隣住民への挨拶の手土産代、解体中の職人への差し入れなども費用に含まれることがあります。これらの費用は解体会社や地域によって異なるため、事前にしっかりと確認しておくことが推奨されます。

まとめ

中古住宅（古家）付きの土地と更地のどちらで売却するかを検討する際には、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解し、個別の状況に合わせた最適な判断をすることが重要であることはお分かり頂けたでしょうか。

中古住宅（古家）付きの売却には、解体費用が不要で住宅ローンが利用可能な点、さらには固定資産税の節税効果など、多くの利点があります。ただし、物件管理に手間とコストがかかり、売却価格が低くなる傾向や売却までに時間がかかる可能性があることも考慮する必要があります。

一方、更地での売却は土地活用の自由度が高く、取引がスムーズに進行しやすいというメリットがあります。しかし、解体費用が発生し、固定資産税が高くなる場合がある点、さらに市場状況によっては投資回収が難しい可能性もあるため、慎重な判断が求められます。

解体工事については、費用の相場や具体的な工事の流れ、追加費用の発生リスクについて十分な知識を持ち、事前に適切な準備を行うことが大切です。

最終的には、こうした情報を踏まえて、自分の状況に最も適した売却方法を選ぶことで、効果的かつ満足のいく不動産売却が実現します。

この記事が不動産売却を検討されている皆様の意思決定に役立ち、最良の結果を得るための一助となれれば幸いです。

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