マンションを売却する代表的な8つの理由と価格への影響や注意点を解説

目次

• ○  マンションの売却に踏み切る主な理由
• ・今より良い住まいへの住み替え
• ・不動産市況への対応
• ・物件を相続した
• ・維持費が高くなってきた
• ・住宅ローンの返済が困難になった
• ・まとまった資金が必要になった
• ・通勤・通学の都合
• ・離婚
• ○  売却理由による価格への影響は？
• ・基本的に影響はない
• ・価格が下がるケース
• ○  買主に売却理由を伝える際の注意点
• ・瑕疵については告知義務がある
• ・プライバシーに係るものは伝達不要
• ○  まとめ

マンションの売却に踏み切る主な理由

家庭環境や経済事情など、その時々で変化するライフスタイルに適応するため、マンションを売却される方は多いです。
読者様の中にもこれまで何度か住み替えた、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

このセクションでは、そうした売却理由を8つに分けて解説します。

今より良い住まいへの住み替え

まずよく挙げられるのが、単純な住み替えです。
お子様が誕生されて現在の間取りでは手狭になってきた、収入も上がってきてもう少しグレードのいいマンションに住み替えることにした、などです。

また、単にアップグレードするという訳ではなく、自分たちにとって「より良い」という意味になるので、子供が巣立って部屋を余しているのがもったいないので夫婦二人に適切なサイズの部屋に引っ越したい、などの事情もあります。

不動産市況への対応

マンション価格は市場で常に変動しています。
時期によって需要も価格も変わりゆくので、売り時を逃すとその後資産価値が大幅に下落してしまうこともあります。

基本的には年数が経つほど建物価値は0に近づいていくため必然的に価格は下がります。
しかし、近郊エリアでの開発が進んだりインフラが整うことで需要が増えると、時として購入時よりも高い金額で売却できることもあるのです。

物件を相続した

例えば親からマンションを相続したとしても、自分が住まなければ、貸し出すなどしない限り固定資産税も掛かるので持ち続ける意味はありません。このような場合に売却してお金に換えてしまうという方も多いです。

また、複数人で相続した際も、揉め事を避けるために全員同意の上で売却して収益を各々に分配する形で遺産分割を行う場合もあります。

維持費が高くなってきた

マンションは戸建てと違い集合住宅のため、共用部分を維持するために住人は修繕積立金や管理費の支払いを求められます。また、これらの費用な築年数に応じて年々上がることが一般的なため、ローン返済に加えて思いのほか負担になることがあります。
このような場合、維持費が安く抑えられる築浅の物件に住み替えを検討される方もいらっしゃいます。また、その他に駐車場代なども比較検討の材料となり得ます。

あくまで全国的な平均ですが、戸あたり15,000円前後の管理費等が掛かっていることが国土交通省の調査によっても判明しています。
平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕（国土交通省）

住宅ローンの返済が困難になった

転職やその他経済的な事情からこれまで支払えてきた住宅ローンの返済が重荷になり売却を検討される方もいらっしゃいます。

ローン残債ありで売却するには、売買代金＋自己資金でローン完済し、抵当権を外さなければ売却はできないので、任意売却という手段をとる方もいらっしゃいます。
任意売却について詳しくはこちら！

まとまった資金が必要になった

資金の使途は様々です。
老人ホームの入居金、子供の教育資金、事業用資金など多岐にわたりますがマンションを売却することでまとまった資金を工面する方も多いようです。

通勤・通学の都合

転職や子供の進学によって物理的に都合が悪くなった場合も売却の理由になっています。
居住用としてローンを組んで購入しているので、他人に貸すことは簡単にはできないため売却せざるを得ないという方もいらっしゃいます。

離婚

離婚する際には財産分与が行われますが、その際、マンションを売却して得た代金を夫婦で折半する、という形をとる場合があります。

購入資金の出資比率や持ち分割合などに話し合いの余地があれば折半とは限りませんが、
どちらが住み続けるか問題で揉めるくらいなら綺麗さっぱり売ってお金に換えて清算してしまおう、という方も少なくありません。

売却理由による価格への影響は？

マンションを売却する理由が多岐にわたることはご理解頂けたでしょうか。
売主が気になるのはそれらの理由が売値に影響するのか、という点ではないでしょうか。

このセクションでは価格への影響に絞って解説していきます。

基本的に影響はない

先述した8つの理由において、基本的には影響はないと考えられます。
というのは、どの理由も売主側の私的都合や主観によるものであるからです。

物件自体に瑕疵があったり、その他に需要が著しく下がる外的要因等がない限り、原則価格に影響はないと言えるでしょう。

価格が下がるケース

しかし、売主が私的都合で売却するのと同様に、買主もまた自己都合に照らして購入するものです。そうした中、先に挙げたいくつかの理由において、買主によっては価格交渉をされてしまう場合があります。

例えばローン返済が困難になったと率直に伝えると足元を見られる可能性もあります。これはまとまった資金が必要になった、という理由でも同じです。伝え方が重要ということになります。

また、離婚も縁起が悪いと捉えられて需要が下がれば価格を下げざるを得ないかもしれません。

いずれも伝え方や買主の都合次第ではありますが、念頭に入れておくべきではないでしょうか。

買主に売却理由を伝える際の注意点

売却理由を買主に伝える際、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
理由によっては伝達義務が生じるので見落とさずにしっかりと把握しておきましょう。

瑕疵については告知義務がある

物件に瑕疵がある場合、宅地建物取引業法第47条第1号に規定されている通り告知義務が生じ、違反すれば罰則もあります。

瑕疵とは、目に見える毛間である物理的瑕疵や、建築基準法などに係る法律的瑕疵、隣人トラブルや騒音などの環境的瑕疵、殺人や自殺現場になったという心理的瑕疵があります。

いずれも売主からすると明かしたくはない内容ですが、これらを隠して売却することは宅建業法違反になるので必ず伝えましょう。

とはいえ、伝える範囲や程度に明確な決まりはないので、不動産会社と事前に相談することを推奨します。

プライバシーに係るものは伝達不要

先程、売却価格が下がる可能性がある理由として、
「ローン返済が困難になった」「離婚」などを挙げましたが、これらは売主のプライバシーに係る内容ですので、必ずしも伝える必要はありません。

しかし、全く何もないと逆に買主から不信感を抱かれてしまう可能性があるため、伝え方は工夫する必要があります。
ここに関しても歴戦のプロである不動産の担当者と相談して臨むようにしましょう。

まとめ

マンションを売却する理由は人によって様々です。
今回は8つに絞って解説しましたが、他にも沢山の理由が存在します。

売主としてはそれらの理由が価格や買主の動機にどのような影響を与えるか考慮する必要がある一方で、買主は後に後悔しないようにしっかりと聞き出しておきたいでしょう。

この記事がそうした方々の一助になれば幸いです。

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